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Ｑ
６階建てマンションの４階の住戸を区分所有し、居住していますが、５階の住戸の給湯器の配管から水漏れが発生し、階下にある私の部屋に水濡れの被害が発生しました。管理組合が、修繕工事を実施するため、５階の住戸の区分所有者兼居住者に協力を求めましたが、入室を拒んで詳しい調査や修繕工事を実施することができません。
何らかの法的手続をとることは可能でしょうか。
Ａ
１ 共用部分と専有部分の管理責任
マンションには、共用部分と専有部分があります。共用部分とは、各住戸の所有者が共同で使用する部分のことを指します。一般的には、廊下やエレベーター、階段、駐車場など、居住者が共同で使う箇所が該当しますが、居住者が専用使用するドア（外側）やインターホン、窓ガラス、バルコニーなども共用部分に該当します。共用部分の管理責任の所在は管理組合にあり、修理費用も管理組合が負担します。
これに対して、専有部分とは、区分所有者それぞれが単独で所有している部分で、住戸の内部空間が該当します。専有部分は、住戸所有者の所有物であり、管理は区分所有者各自で行わなければなりませんし、取替えなども各自が行うこととなります。
２ 配管は共用部分か専有部分か
マンションの構造や規約によっても異なってきますが、一般的には、専有部分にあるキッチン・風呂・トイレ等の排水や給水のための配管（横管ないしは枝管）は専有部分、横管に接続する共用の配管（縦管ないしは主管）は共用部分と考えられています。
３ 共用部分と一体となった専有部分の設備の管理
国土交通省が作成・公表しているマンション標準管理規約では、『専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。』となっており、多くのマンション管理組合規約で同種の規約が規定されていると思います。
この規約により、管理組合は共用部分の配管工事と一緒に専有部分の配管工事を行うことができますが、配管等の取替え費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が負担する必要があります。
４ 原因住戸の区分所有者が非協力であるとき
ご相談のケースでは、漏水の原因となっている５階の住戸の区分所有者が、調査や修繕のための立入を拒絶しています。このような場合に、管理規約に定めがあるからといって、強引に中に立ち入って調査や修繕をすることは法律で禁止されている自力救済であり違法となります。
そのため、管理組合が、管理規約で認められた修繕のための専有部分の立入りを実現するためには、裁判手続を利用する必要があります。
具体的には、協力しない相手方に対して、調査のための立入や修繕工事の実施を妨害しないことを求める訴訟を提起することになります。
もっとも、訴訟による解決には一般的には時間がかかり、その間に漏水による被害が拡大する恐れがある場合など緊急性が認められる場合には、修繕工事の妨害禁止の仮処分の申立をすることにより、裁判所から仮の処分を受ける方法もあります。
５ 裁判の結果にも従わない場合
上記の訴訟や仮処分により、管理組合が漏水原因の住戸に立ち入って調査や修繕工事を行うことが認められたにもかかわらず、立入の妨害を継続する場合でも、強制的に立ち入ることはできません。その場合には、裁判所に間接強制の申立という手続により、「工事の際の立入を拒否したら、１回あたりにつき、２０万円（一例）を支払え」という決定をもらうことによって、間接的に立入の承諾を強制します。相手方がこの決定にも従わない場合には、相手方は管理組合に対する違反金が増加することになり、最終的にはその住戸を競売することによって、マンションから立ち退いてもらうことになりますが、そこまでいくケースは稀であると思われます。
なお、漏水原因を発生しているにもかかわらず、その住戸の区分所有者が調査や修繕に協力しない場合には、これまでに述べてきたような法的手続が必要であり、場合によっては、多額の弁護士費用が発生する場合もあり、それは管理組合の負担となります。
もっとも、標準管理規約では、区分所有者がマンション管理費用を滞納した場合や迷惑行為を行った場合において、かかった弁護士費用を区分所有者本人へ請求できると定められていますので、同種の規定を置いているマンションでは漏水阻止のために要した法的手続費用を、工事を妨害した区分所有者に請求することができることになります。
弁護士 藤 掛 伸 之 fujikake@lawyers.jp
