神戸湊川法律事務所

　

Q．私が、このたび、六甲山の麓に新築されたマンションを購入した部屋は、角部屋で、南側には神戸港を見渡せる約30平米くらいの広いルーフバルコニーが付いています。

部屋自体は80平米程度しかないので、ルーフバルコーに10平米くらいの物置を設置して有効利用したいのですが、可能でしょうか。

A．ルーフバルコニーとは、下の階の屋根を利用した広いバルコニーのことです。

敷地の容積率などの関係で、上階になるほど床面積を狭くしているマンションや、傾斜地を利用して建築されたマンションなどの一部にルーフバルコニーが付属しているケースがあります。

ルーフバルコニーは、眺望や日当りもよく、当該居室の区分所有者が専用の庭のように利用することができるので、人工芝を敷き詰めたり、ガーデニングをしたり、屋外用テーブルセットを置いてバーベキューをしたりして楽しむことができる魅力的なスペースです。

ルーフバルコニー付きの物件は、マンションの数ある部屋の中でも限られるので希少価値があり、分譲価格も通常の部屋と比較して高額となるのが通例です。

このようにルーフバルコニーは、広いスペースを独占的に使用できるので、「専用使用部分」と呼ばれますが、居室部分のような当該区分所有者の「専有部分」ではなく、全区分所有者の「共有部分」に該当するので、それに伴う制約を受けることになります。

どのような制約を受けるかについては、各マンションの管理規約に定められており、具体的にはマンションによって異なりますが、一般的には次のような行為が禁止されます。

要するに、ルーフバルコニーは当該区分所有者の専用使用部分ではあるものの、全区分所有者の共有部分でもあるため、共有部分としての機能（排水設備や緊急避難用の通路としての機能など）を阻害し、または変更を加えるような行為が禁止されます。

以上のことから、ご相談のような物置の設置は禁止されるのが通例と思われます。

これに対して、ルーフバルコニーに人工芝、タイル、ウッドデッキなど敷き詰めることは許容されることが多いと思われますが、マンション全体の排水機能や緊急避難通路としての機能を阻害するような敷設の仕方をした場合には、規約違反となる場合がありますので注意が必要です。

神戸湊川法律事務所　代表弁護士　藤掛 伸之　fujikake@lawyers.jp